Карл Бринкер - мы видим потенциал для развития логистических объектов в Болгарии

Карл Бринкер директор проекта развития в Erste Group ИММОРЕНТ AG, наряду с этим в течение двух лет с 2009 года является председателем компании для Сербии.

До 2008 года он был председателем совета директоров в австрийской недвижимости компании суба Бау унд Baubetreuung AG.

Между 1990 и 2006 годах он был директором по развитию в Макдональдс, где он отвечал за создание и развитие сети в 18 странах Центральной и Восточной Европы, таких как Австрия, Швейцария и Италия. Он также был руководителем проекта Voest Alpine в Куала-Лумпуре.

Brineker поделился своим мнением о перспективных сегментах рынка недвижимости в Центральной и Восточной Европы и Болгарии, в частности.

- Как бы вы определили нынешнее состояние рынка недвижимости для развития проектов в странах Центральной и Восточной Европы? На какой стадии он сейчас?

- Я не думаю, что есть общий ответ на этот вопрос. Что мы видим на данный момент является дифференциация между отдельными рынками. Некоторые из стран, не успевают за некоторые из них немного вперед.

Что касается Болгарии - по нашим анализы Есть две стороны, которые возвращаются на рынок недвижимости. Одним из них является Болгарии и другая Сербии.

Причиной для такого вывода является то, что воздушный шар который мы наблюдали на рынках Румынии, Венгрии, Польше и других странах была не такой большой, как в Болгарии.

Первой страной, которая выходит из кризиса является Польша, а затем Чехии. Следующий из них Сербии и Болгарии.

Мы общаемся с различными предпринимателями, с банками, а также немецких фондов. Они следуют рынке недвижимости в Болгарии и Сербии и готовятся к инвестированию.

Разница в настоящее время и до кризиса является то, что труднее получить финансирование. Перед средства инвестирования в проекты на стадии строительства, строящихся и риск продуктов. Действующих директоров инвестиционной компании получают очень строгие инструкции от владельцев своих компаний, чтобы избежать инвестирования в проекты от плана и других продуктов и риск. Они ищут высококачественные проекты, которые уже арендованы, на арендованных я имею в виду по крайней мере 90%. Если у вас есть такой продукт, то вы можете привлечь интерес.

Таким образом, мы считаем, что Сербия и Болгария ближайших двух стран, и именно поэтому мы концентрируем наши усилия на этих двух рынках.

- Насколько отдельных сегментов рынка недвижимости, по-вашему, которую Вы считаете, что будет более интересным в будущем.

Это очень сложный вопрос. Это в очень большой степени зависит от банков в каждой стране.

Что же касается жилого сегмента недвижимости в Болгарии существует большой спрос на хорошие проекты, клиенты ожидают, но на данный момент это очень сложно для нормальных людей, чтобы получить финансирование. Это обусловлено тем, чрезвычайно высокие процентные ставки. Так что не вижу развития на этот продукт, но и в будущем.

Другой продукт логистических проектов. Если мы сравним населения и наличие материально-технического обеспечения с одной стороны, или если мы сравним с ВВП наличие удобств, с другой стороны, мы увидим, что Болгария находится в нижней части графика в Европе.

Это указывает на то, что есть большой спрос на современные логистические объекты.

То же самое можно увидеть, если мы сравним арендной платы этих предприятий в Европе, которые находятся между 3 и 5,5 евро за кв.м. с этим в Болгарии, которые находятся выше этих уровней. Это указывает также пользуется большим спросом. Кроме того Софии находится на основных европейских транспортных коридоров.

Я считаю, что это продукт, который будет очень сильным в будущем. Есть много логистических операторов которых стук в дверь в Болгарии.

Для офисов - Я не считаю, что на данный момент Есть много возможностей, из-за того, что рынок за пределами Софии центре города затоплены. В центре, хотя есть хороший спрос на качественные офисы. За последние 3 года практически нет новых продуктов.

Это очень маленький сегмент. Они, в основном небольших проектов, для местных компаний, которые ищут для небольших офисов. Международные компании ищут лучшие возможности по максимально низким ценам.

Наряду с этим мы считаем, что некоторые торговые форматы имеют возможность развиваться в городах за пределами Софии. Есть несколько проектов в Софию вместе с этими, которые уже запланированы, так что рынок достиг определенного уровня развития.

Мы считаем, что эти продукты будут развиваться. Для остальных мы не верим, что есть хорошая перспектива на данный момент, ни в последующие пять лет.

- Если говорить о городах за пределами столицы - там другие регионы, как Варна, в которых концентрация торговых площадей очень высока уже. Май Есть и другие города, в которых еще есть спрос?

Да, есть очень много красивых крупных городов в Болгарии, которые имеют только одного или двух торговых центров высоких розничных класса. Для низкого и среднего класса, хотя Есть только нормальные магазины. Есть ни один из современных форматов, таких как торговые парки и другие.

- Насколько логистических проектов - они зависят от цены земли, которые были очень высокими в прошлом. Как вы думаете, что они уже достаточно снизились, в целях поддержки развития таких проектов?

Да, действительно, это проблема. Вы затронули в нужном месте. Цены все еще не на должном уровне.

Все просто: вы знаете, в долгосрочной перспективе какие доходы можно добраться - от 4 до 5 евро за кв.м., вы знаете, каковы затраты на строительство, которые закреплены; вы также знаете, каковы затраты на землю.

На данный момент, хотя ожидания в отношении цен на землю слишком высоки.

Возможностей, которые мы имеем на данный момент являются логистика, в сочетании с грузом. Это подтверждается бу желание ЕС субсидировать развитие железнодорожного транспорта.

Операторы имеют исключительно хорошие возможности для финансирования, если они удовлетворяют определенным критериям. Есть не так много разработали грузовой проекты в Болгарии на данный момент, и местоположение страны действительно значимой.

Для этой цели, хотя цены на землю должны быть значительно ниже.

- Считаете ли Вы, что это произойдет в ближайшем будущем, или мы можем только догадываться.

Это очень трудно сделать определенное предположение.