Как понять, сколько квадратных метров мы можем построить на нашем участке земли

КИНТ — одно из первых понятий, с которыми сталкивается каждый, кто владеет земельным участком или планирует его покупку. Обычно участки в населённых местах предназначены для строительства. КИНТ является одним из основных показателей, определяющих строительный потенциал участка и, соответственно, его стоимость.

Как компания с многолетним опытом в сфере недвижимости, нам часто приходится подробно объяснять нашим партнёрам значение Коэффициента интенсивности застройки. В этой статье мы рассмотрим данное понятие и его значение в строительстве. Мы объясним, когда необходимо проверять КИНТ и какие основные термины и процедуры связаны с этим.

«Что такое КИНТ?»
Каждый урегулированный земельный участок имеет регламентированные показатели в зависимости от зоны, в которую он попадает, согласно Общему устройственному плану конкретной общины. Для конкретного участка они определяются в ПУП — Подробном устройственном плане, который регламентирует допустимую застройку. Эти показатели представляют собой строительный потенциал участка, то есть что именно можно на нём построить.

Одним из важнейших из них является КИНТ — Коэффициент интенсивности застройки. Именно он определяет максимально допустимую Развёрнутую застроенную площадь (РЗП) на участке. КИНТ выражается абсолютным числом. Умножив КИНТ на площадь участка, можно определить максимальную РЗП здания или зданий, которые планируется построить.

КИНТ также во многом определяет стоимость урегулированного земельного участка, так как его цена повышается при большем строительном потенциале.

Другие важные показатели:

Плотность застройки,
Озеленение (процент),
Высота до карниза.
Все они вместе с КИНТ показывают, что и каким образом можно построить на участке.

Когда нужно проверять КИНТ?
С понятием КИНТ вы столкнётесь при:

покупке земельного участка для строительства жилья,
предоставлении своего участка под застройку за компенсацию,
инвестициях в неурегулированный участок для его регуляции, строительства или продажи.
Знание КИНТ необходимо для выбора наиболее подходящего участка и для понимания размера компенсации, если участок будет передан под строительство — компенсация рассчитывается как процент от РЗП возведённого здания.

«Как рассчитывается РЗП по КИНТ?»
Для этого достаточно знать площадь участка (указана в нотариальном акте) и установленный ПУП коэффициент КИНТ. Их произведение даёт максимально возможную РЗП.

Пример:
Участок 1000 кв.м и КИНТ = 3 → максимальная РЗП = 3000 кв.м. Это может включать подвальные этажи и мансарду, если её высота превышает 1,50 м.

«Где проверить КИНТ?»
Это важно в случаях:

покупки урегулированного земельного участка для строительства,
планирования строительства на собственном участке,
переговоров о предоставлении земли под строительство за компенсацию.
Проверка осуществляется в муниципалитете или онлайн на сайте АГКК. Официальные документы:

ПУП — Подробный устройственный план,
Виза на проектирование, которая является его частью.
При трудностях рекомендуется обратиться к специалистам.

КИНТ в муниципальных зонах и территориях
Территория Болгарии организована в рамках Общих устройственных планов для каждой общины. Они определяют все параметры застройки, озеленения, инфраструктуры и т.д. Зоны могут быть:

Жилые (низкоэтажные, среднеэтажные, многоэтажные, комплексные),
Смешанные жилые и обслуживающие,
Многофункциональные зоны,
Зоны общественного обслуживания,
Зоны спорта и развлечений,
Производственные территории,
Другие.