Как будет развиваться рынок недвижимости в Европе в 2018 году?

Положительные ожидания для экономики подтолкнут спрос на бизнес-недвижимость в 2018 году, а нехватка высококачественных офисных площадей заставит компании заранее планировать офисные требования и ждать завершения новых проектов.

В зависимости от результатов переговоров Brexit ряд компаний могут переместить некоторые или все свои операции из Лондона в континентальную Европу, что увеличит спрос на офисные помещения в таких городах, как Париж, Франкфурт, Дублин и Амстердам. Эксперты ожидают ограниченного предложения качественных офисных помещений в наиболее желательных местах, чтобы оставаться препятствием для арендаторов.

Согласно прогнозам, в 2018 году завершенные офисные здания в своих странах будут увеличиваться на 17% в год и на 18% в 2019 году, причем почти 40% из них уже наняты. Ожидается, что это постепенно уменьшит напряженность между спросом и предложением.

В розничном секторе розничные торговцы будут продолжать фокусироваться на лучших торговых улицах и торговых центрах. Более того, поскольку 90% розничных продаж будет производиться в физических магазинах в Европе, все больше и больше онлайн-маркетологов будут расширять свое физическое пространство.

Центральные места в городах с большим притоком туристов, густонаселенных городских районов и хорошо расположенными региональными направлениями могут быть привлекательными для различных типов понятий розничной торговли. В то же время сокращение коммерческих площадей во вторичных и сторонних местах будет продолжаться, и их придется использовать в альтернативных целях.

В то же время электронная торговля в Европе сильно возрастает, особенно в южных странах. Оценки показывают, что к концу 2017 года электронная торговля на Старом континенте стоит около 602 млрд. Долл. США, что на 14% выше среднего. В этом году Savills ожидает увеличение на 14%. Компания прогнозирует больше слияний и поглощений в секторе из-за заинтересованности в более широком присутствии в крупных экономиках и стремлении некоторых крупных региональных интернет-магазинов выйти на растущие рынки.

Спрос на склады будет оставаться сильным на самых развитых рынках электронной коммерции, таких как Великобритания, Франция, Германия, Нидерланды и Швеция, а также на развивающихся рынках, таких как Испания и Италия.

Области для совместной работы, совместной жизни, многофункциональные и общие пространства - это некоторые из растущих подсекторов, обусловленные меняющимися потребностями арендаторов. Savills прогнозирует, что популярность этих новых секторов продолжится в этом году, что заставит отрасль адаптироваться к новой реальности. Города, в которых эти тенденции более выражены, являются такими инновационными центрами, как Лондон, Париж, Амстердам, Берлин, Франкфурт, Барселона, Копенгаген, Стокгольм и Дублин.

Более осторожные инвестиции в 2018 году

В 2018 году как инвесторы, так и кредиторы, скорее всего, будут осторожно относиться к качественным активам в регионе, главным образом на рынках с сильными фундаментальными показателями, такими как Германия, Франция, Нидерланды, Испания и скандинавские страны. Однако конкуренция может подтолкнуть некоторых игроков к крупнейшим и наиболее ликвидным рынкам.

Рынки на периферии, которые достигнут лучше, чем в среднем по Европе, такие как Центральная и Восточная Европа, могут привлечь больше инвесторов, готовых подняться вверх по кривой доходности, прогнозирует Savills.

Азиатские инвестиции в Европу достигли 23,2 млрд. Евро в конце третьего квартала 2017 года, увеличившись на 57% ежегодно. Объем объемов в четвертом квартале, вероятно, достигнет примерно 18 миллиардов евро, а общий объем года - рекордный 41,2 миллиарда евро - ждет Savills.

Аналитики, несмотря на прогнозы возможного снижения китайских инвестиций из-за ограничений на отток капитала из материкового Китая, не пострадали в Гонконге. Они ожидают, что характер китайских инвестиций изменится с трофейных активов на долгосрочные корпоративные инвестиции, такие как материально-техническое пространство, студенческое жилье и медицинские учреждения. Кроме того, корейские и сингапурские инвесторы продолжают искать качественные активы в Европе, поэтому Savills ожидает, что азиатские инвестиции в регионе будут расти дальше.

В 2017 году рентабельность зафиксировала рекордный спад на всех европейских рынках, особенно в сегменте премиум-класса. Но поскольку почти нулевые процентные ставки приближаются к своему концу, можно ожидать, что конец значительного прироста капитала также придет к концу.

Аналитики ожидают, что доходность недвижимости стабилизируется в этом году и останется на исторически низком уровне на некоторое время, поскольку частные и институциональные деньги будут продолжать конкурировать за качественные активы. Низкий урожай первоклассной земли также будет обусловлен положительным ростом арендной платы.

Изменения офисного пространства

Доля инвестиций в офисные помещения оставалась близкой к 40%. Инвесторы останутся уверенными в секторе офисной недвижимости, так как ожидается рост спроса со стороны арендаторов. В то же время средняя доля вакантных площадей в Европе находится на рекордно низком уровне - 7,5%, причем почти нет офисных помещений первого класса в Берлине, Лондоне, Мюнхене и Стокгольме.

Инвесторам следует иметь в виду, что новые способы работы и технологические изменения также приведут к изменениям в офисных помещениях. Арендаторы хотят иметь все более короткие и гибкие арендные платы и более гибкие пространства, что создает потребность в умном подходе к управлению активами.

Кроме того, доля торговых площадей в общем объеме инвестиций снизились на 21% в последние годы до 18% в 2017. Эта тенденция может продолжиться в 2018 году, так как инвесторы обеспокоены воздействием электронной торговли на секторе.

В то же время, после пика 2015 года, рынок исчерпывается первоклассными торговыми площадями, а инвесторы неохотно идут на большие риски в этом сегменте. В 2018 году они будут продолжать искать первоклассные возможности аренды и сосредоточиться на лучших торговых улицах и торговых центрах.

Несмотря на сильные фундаментальные показатели поддержки розничных продаж, рост потребительских расходов, снижение безработицы и увеличение числа туристов, увеличение капитала и арендная плата вряд ли будут расти.

Области логистики являются победителями роста электронной коммерции, поскольку она усиливает спрос на региональные логистические узлы и небольшие склады вблизи городских центров. Доля сектора в общем объеме инвестиций увеличилась с 8% в последние годы до примерно 13% в 2017 году и, как можно ожидать, будет расти еще больше.