Рынок жилья в Варне становится все более дорогим и предсказуемым

После периода кризиса с высоким спросом и ограниченным спросом, что привело к падению цен на 30%, в конце прошлого года наблюдался устойчивый рост. Факторами, влияющими на изменение, являются в основном массовые поставки жилищных кредитов с процентными ставками ниже 4%, все еще ограниченный рынок для вновь построенных жилищ и растущее число потенциальных покупателей.
Однако новость о рынке Варны заключается в том, что, хотя год назад или два основных двигателя торговли были гражданами России, которые искали жилье в основном в сегменте высоких цен, сейчас около 95% клиентов в сфере недвижимости, даже в секторе отдыха, в основном болгары.

Кредиты, конечно же, являются прочным фактором для позитивной тенденции, но то, что сильно повлияло на рынок в Варне, - это динамика торговли сельскохозяйственными угодьями по хорошим ценам в регионе. Все чаще наши клиенты - люди из небольших поселений, которые мигрируют, чтобы постоянно поселиться в районном центре.

Статистика компании за период с начала года до конца октября показывает, что трехэтажное жилье в районах с легкой и быстрой связью с центром города уже предлагает цены на 30% выше.

По мнению риэлторов, снижение спроса на жилую недвижимость не входит ни в один из регионов Варны. Тенденция, о которой идет речь, скорее представляет собой значительное сокращение так называемого вторичного рынка недвижимости за счет интереса к новым домам.

К концу 2016 года агрегированные данные нескольких крупных агентств недвижимости в Варне указали, что покупатели нацелены на сделки на уровне до 100 и более 120 000 евро на дом. Только годом ранее спрос был в основном ориентирован на недвижимость в ценовом диапазоне 50-70 тысяч евро. Но наряду с стоимостью одним из наиболее важных критериев при выборе дома является качество строительных работ, место для парковки и хорошие общие части.

Сегментация покупателей, основанная на четких требованиях к их новому дому, становится все более очевидной.

Часть наших клиентов ищет значительно большую жилую площадь по более низкой цене, говорят, что квартира с одной спальней около 40 000 евро или двухкомнатная квартира на сумму не более 60 000 евро », - говорит Елена Парова. Это явный признак того, что мы направляем поставки в большие жилые кварталы Варны как «Вазраждане» и «Владислав Варненчик». Другим типом клиентов являются те, у кого также есть четкое видение их будущей собственности, но также имеют больший бюджет - от 90 до 150 тысяч евро.

В настоящее время цена жилой недвижимости в Варне определяет местоположение, а не размер.
Таким образом, не очень большие жилые дома вблизи Морского сада или греческого квартала уже проданы в течение 1200 - 1500 евро за кв.м. Есть даже продажи по ценам, которые достигают 2 тысяч евро за квадратный метр в тех частях города, но здесь мы говорим о действительно уникальных местах.

Интерес платежеспособных клиентов уже не так четко ориентирован на престижные районы, такие как Траката и курорт Св. Св. Константин и Елена, по наблюдениям брокеров. В недавно назначенных видах вокруг Евксиноградского дворца, пляжа Кабакум или района Ален Мак вблизи Варны в настоящее время почти нулевой.

В настоящее время рынок хорош, так что делают эксперты. Одно из преимуществ заключается в том, что есть клиенты для всех типов свойств. Покупатели в таких областях, как Траката и Св. Николая, имеют другой профиль. Это семьи, которые чувствуют себя свободно - со взрослыми детьми, стабильным доходом и базовым жильем в центральной части Варны. Но, хотя в этих районах уже много новых зданий, в них нет заметного интереса по сравнению с предыдущими годами.

За последний год агентства недвижимости в Варне все больше заинтересованы в одно- или двухквартирных домах вблизи городских транспортных маршрутов и крупных супермаркетах, хотя они находятся вдали от центра города. Пример дается жилым районом «Бриз», расположенным на северной периферии Варны, но рядом с Морским садом и автомагистралью к курорту Золотые пески.

Данные Агентства реестров показывают, что количество зеленых сделок, совершенных для новых зданий, продолжает расти. Эта тенденция также породила шуточный термин «сделка в темно-зеленом».

- резервирование имущества до разрешения на строительство, т.е. все еще на этапе проектирования.

Тенденцией прошлого года является также возвращение доверия к жилой недвижимости в качестве инвестиционной возможности. По словам агентов по недвижимости в Варне, более 70-80% инвестиций связаны с квартирами, потому что их можно легко арендовать, а не дома, магазины или сельскохозяйственные угодья.

Согласно прогнозам, сделанным в конце прошлого года, инвесторы недвижимости в аренду или перепродажа являются серьезным игроком на новом строительном рынке в Варне. Но зеленые покупки не регистрируются в реестрах, и рост этого вида транзакций, о котором сообщает Агентство регистрации, станет известен в конце этого и следующего года после завершения строительства новых зданий.

Именно этот интерес и является наиболее логичным объяснением того факта, что спрос на строительные участки уже вернулся к уровням 2008 года. Районы ищут не только в центральной части Варны.

Мечтаемые сюжеты - это те, которые позволяют застроенную площадь в 2-3 тысячи квадратных метров.

Профиль клиентов, ищущих зеленые инвестиции, показывает, что решающим фактором в сделке является качество, история бизнеса строительной компании и способ оплаты. Покупатели жилья в новостройках имеют более высокие требования, которые не могут быть охвачены недвижимостью на вторичном рынке. В то же время квартиры на стадии строительства предоставляют им дополнительную свободу - их можно переделать и адаптировать к их конкретным требованиям. После этого есть гостиная (совмещенная гостиная и кухня) 35-40 кв.м, место для парковки и т. Д.

Возможности для отсроченной оплаты новопостроенных жилых объектов в центральной части Варны повышают их цены до уровней, превышающих уровни завершенных жилищ. В то же время плата за обслуживание в закрытых комплексах к северу и югу от Варны продолжает тормозить интерес к роскошным объектам. Они варьируются от 5 евро до 10 евро за квадратный метр жилой площади в зависимости от типа и объема обслуживаемой инфраструктуры.

Агентства недвижимости в Варне с ностальгией вспоминают «замечательный 2007-2008», когда рынок определялся российскими и британскими инвесторами в основном в курортной недвижимости.

Данные агентств с конца прошлого года показали «мороз» на этом рынке. Отсутствие поиска объяснялось главным образом изъятием покупателей из-за рубежа - в основном из России и Великобритании. С другой стороны, это был тормоз для болгарских покупателей, а затем плата за обслуживание общих частей.

Русские, которые инвестировали некоторое время назад, уже являются продавцами. Большинство из них в конечном итоге имеют свои свойства в Болгарии и не намерены искать новые. В то же время другие соотечественники отправляются в дома в центральной части города, недалеко от школы, транспортной инфраструктуры города, крупного торгового комплекса.

Это новые клиенты. Сводка данных, предоставленных дилерами недвижимости в Варне, показывает три четкие тенденции:

- У болгарских и иностранных покупателей уже есть почти равные требования к качеству и цене их свойств во все более рациональном подходе к выбору их местоположения.

- Предложение по-прежнему ниже спроса, что ведет к росту цен. Но это не продлится долго.

И третье: жилые здания, которые будут завершены в течение следующих одного или двух лет, постоянно увеличиваются. И это неизбежно приведет к тому моменту, когда предложение превысит спрос.