Какие районы в Софии Болгария наиболее популярны для покупки недвижимости

Прошедший 2017 год оказался самым успешным для рынка недвижимости за последние 10 лет с ростом по всем показателям: продажи, цены на недвижимость, новый объем строительства, новые жилищные кредиты по исторически низким процентным ставкам. Это показывает анализ агентств по состоянию рынка в прошлом году. Рост был поддержан ускорением роста валового внутреннего продукта (ВВП) и доходов населения, рекордной низкой безработицы и ожиданий стабильного экономического развития в среднесрочной перспективе.

В конце года предложение недвижимости в Софии было более ограниченным в результате снятия с рынка со стороны поставщиков и истощения запасов в новостройках, особенно в двухкомнатных квартирах. Этот процесс сопровождался возобновлением роста цен в Софии после рыночного баланса в конце лета и начале осени. С начала нового года рынок вернулся к нормальному ритму, и на данный момент предложение хорошее. Множество интересных предложений вышло на рынок, и это водит покупателей.

Анализ показывает, что, несмотря на ощутимый рост цен на недвижимость в Софии, и они пересекли границу в 1 000 евро / кв.м, покупатели не спешат покупать. Бывают случаи, когда они уходят в отставку в ожидании лучших предложений, которые более точно соответствуют их требованиям и возможностям. Многие покупатели искали довольно долгое время, иногда больше года. Эта эластичность спроса постепенно замедляет рост цен, поскольку покупатели неохотно покупают любую цену.

Она добавляет, что уже существует отступление от переоцененной собственности и районов и перенаправление в другие районы. В то же время, предложение растет, и все больше и больше новых зданий и подержанных свойств борются за внимание покупателей. Эксперты говорят, что продавцы должны быть очень осторожны в ценообразовании, чтобы сделать их недвижимость доступной.
Средние цены и доступность недвижимости
Данные агентств показывают, что в 4 квартале 2017 года рост цен в Софии возобновился, а средняя стоимость жилья в Софии выросла до 1095 евро / кв.м. от 1 060 EUR / кв.м. в течение двух предыдущих кварталов. Годовой прирост цен по сравнению с четвертым кварталом 2016 года составляет 14%. Средняя цена покупки жилья в Софии составляет 98,780 евро. 

Индекс цен в Софии (отношение цены за кв.м. к средней зарплате в столице) остается около 1,48. Существует небольшое ухудшение доступности недвижимости в столице, но общая ставка находится на уровнях с середины 2011 года по начало 2012 года и значительно ниже ее предыдущего уровня, когда он достиг почти 3,5.
Всего на 2017 год рынок в Софии заканчивается со средней ценой 1 050 евро / кв.м. и среднегодовой рост цен на 16%. Это ускоряет рост капитальных цен с 2016 года, когда мы измеряем рост на 14,7%.

Можно отслеживать ежегодный рост свойств в кварталах. Он значительно ускорился в конце 2016 года и в начале 2017 года и замедлился в течение последних 6 месяцев. Наши ожидания заключаются в том, что темпы роста будут еще более замедлены за счет увеличения предложения и постепенного балансирования рынка, но останутся в пределах примерно 10% и 2018 года.
Более значительный рост цен в Софии начался в 2015 году с ростом на 6%, когда средняя цена составила 790 евро / кв.м. Год спустя, в 2016 году, цены достигли 906 евро / кв.м. и вырос на 14,7%, а в 2017 году преодолел барьер в 1 000 евро / кв.м. и ускорили их рост до 16%.

Объемы продаж
Согласно данным Агентства реестра за 4 квартал, в Софии было зарегистрировано 9 411 продажа недвижимости по сравнению с 8 428 за тот же период в 2016 году, увеличившись на 11,7% в годовом исчислении.
За весь 2017 год в столице было зарегистрировано 28 175 продаж по сравнению с 26 480 в 2016 году, что свидетельствует о ежегодном росте продаж в Софии на 6,4%.
Данные также показывают, что наблюдается небольшое снижение темпов роста продаж недвижимости в Софии (что составляет более 8% в 2015 и 2016 годах), но это, вероятно, связано с большой долей нового строительства, сделки, которые будут завершены и поступил на более поздний этап.
Данные Агентства Регистрации также показывают, что София является самой большой и является одним из самых быстрорастущих рынков. В целом, страна снизилась на -6,2%, а продажи в региональных городах также снизились на -3,4%.

Новое строительство
Согласно данным агентства, новое строительство продолжает составлять более 60% продаж в Софии.
Данные NSI о новых разрешениях на строительство показали, что в третьем квартале 2017 года было выпущено 262 новых разрешения, что является самым высоким квартальным уровнем почти с 10 лет. При этом в течение первых девяти месяцев разрешение на строительство жилых зданий в Софии составляет 626 по сравнению с 495 за тот же период в 2016 году, что составляет 26,5%.
Эти данные показывают, что предложение нового строительства продолжает расти, и это поможет удовлетворить имеющийся спрос и сбалансировать рынок.
Параметры купленных домов в 4-м квартале
В конце года самые покупаемые квартиры - 60% - это двухкомнатные квартиры, а доступность двухкомнатных квартир в новостройках исчерпана быстрее всего. 30% купленных домов - три комнаты, 4 комнаты и многокомнатные номера имеют самую низкую долю - 10%.
Средняя площадь закупаемых квартир - 86,5 кв.м. - около 2,5 кв.м. больше, чем площадь в третьем квартале.
На первом этаже увеличился удельный вес приобретенного жилья - на его долю приходится 27% сделок, и в основном это связано с этим типом акций в зданиях с улучшенным строительством. Самые покупаемые квартиры на 2-м - 6-м этаже - 70% сделок. Апартаменты на верхних этажах - с 7 по 10, всего около 3% от всех купленных.
Большинство домов было куплено по BDS (шпатлевка и шпатлевка) - 63%. Только 15% проданных квартир полностью меблированы, что также объясняется тем, что самые продаваемые квартиры являются новыми. Большинство жилых домов были в хорошем состоянии - квартиры, нуждающиеся в капитальном ремонте, составляют менее 2%. Более половины - 60% - закупаемых жилых домов - тепловыми электростанциями.

Средний возраст объектов недвижимости, проданных на рынке, проданных в конце года, составил 138 дней, чуть более четырех с половиной месяцев, а скидки по ценам предложения составили в среднем около 1% цены ,

Предпочтительные кварталы и цены на недвижимость в них
Наблюдения агентств показывают, что наиболее покупаемые дома в 4-м квартале расположены в районах Крастова вада, Студски-град и Витоша с примерно равной долей продаж в них. Мы добавляем к ним чрезвычайно хорошо представленные продажи новостроек в нашем эксклюзивном комплексе Sofia North Park в Vrabnitsa 2, который был продан более чем на 50% до начала строительства.
Младост 4 пользовался большим спросом, но из-за ограниченного предложения, особенно в двухкомнатном жилье, сделки были отложены до лучшего предложения.

Средние цены на недвижимость в этих кварталах:
• Крастова вада - 1163 евро / кв.м.
• Город студентов - 977 евро / кв.м.
• Витоша - 1107 евро / кв.м.
• Вратник 2 - 920 евро / кв.м.
• Младост 4 - 1064 евро / кв.м.
Наиболее дорогими являются жилье в центре и в Лозенец, где средние цены за прошлый квартал составляли 1 510 евро / кв.м. в центре и 1 407 EUR / кв.м. в Лозенец. В обоих кварталах предпочитаются апартаменты класса люкс с по крайней мере 2 спальнями.

Перспективы на 2018 год
Рыночное равновесие, которое мы отметили осенью 2017 года, было краткосрочным явлением, и тенденция роста цен возобновилась в конце года.
Благоприятное влияние экономического подъема и всех последующих позитивных тенденций, таких как рост доходов, низкий уровень безработицы, доступное банковское финансирование и общее чувство большей безопасности как в доходах, так и в инвестициях в недвижимость, продолжали действовать и подогревали рынок в Софии в последние месяцы год.
Банки продолжали расти и заканчивались в этом году с рекордным ростом на 38%. Процентные ставки по кредитам остаются низкими, уже до 4%. Хотя ожидается, что они будут расти, это будет мало соответствовать сокращению в последние годы, и кредитование будет по-прежнему привлекательным.
Все это окажет влияние на спрос в 2018 году, и мы ожидаем, что в этом году этот год будет очень похож на 2017 год. Темпы роста цен будут снижаться примерно до 10%, но общая активность будет сохранена, и в этом году рынок недвижимости снова станет одним из самых привлекательных для инвестиционных рынков.
Местный спрос по-прежнему будет основным драйвером, но наши ожидания подкрепляются небольшим увеличением внешнего спроса на инвестиционную недвижимость в Софии.