Борьба За Office

Как другие сектора рынка недвижимости, сектор офиса показал устойчивый рост в течение 2007. Большие города - и София в особенности - оставались центром для большинства деловых инвесторов.

Дешевые арендные платы офиса в главных городах, типа 12 евро, кв. м. заряжал в Деловом Парке Софию, казаться, история. Ежемесячные арендные платы офиса в Софии и Варне были приблизительно 15 - 16 евро кв. м. и вряд ли упасть, согласно Таньи Коссева, руководитель Значительных Свойств Болгария.

Софийский Краткий обзор

Много престижных событий появятся в столице более чем следующие несколько лет. Каждый - Софийский Центр Аэропорта, развитый Tishman Международный и Дженерал Электрик Недвижимое имущество Центральная и Восточная Европа, набор, чтобы добавить дальнейшие 100 000 кв. м. Класса офисы к городу. Единицы арендуют в 16 евро кв. м. в месяц. Карим Хабра, управляющий директор Дженерал Электрик Недвижимое имущество для Центральной и Восточной Европы, сказал, что сектор офиса Болгарии был тяжело под - поставляемый и что длительные инвестиции в секторе могли только окупиться.

(Следующий граф иллюстрирует повышение числа офисов в Софии). Число класса A и офисов B в капитале росло устойчиво, достигая 735 650 кв. м. в конце сентября. Третья четверть года сделала запись повышения на 8.5 процентов, равняясь совокупной поставке первой половины 2007. Тенденция продолжалась в четвертой четверти 2007 с поставкой 75 000 - 80 000 кв. м. в месте офиса, согласно Source Real Estate Advisers Ltd. (SREA) данные.

Обзор MBL показывает рекордную поставку недавно построенных мест офиса в капитале в течение третьей четверти 2007. Следовательно небольшая перегрузка - и последовательное падение цен - является весьма мыслимой в течение 2009. В этом году, однако, вероятно, будет видеть продолжение текущих тенденций. София будет видеть 45 000 кв. м. в новых офисах в течение первой четверти, многие из которых уже поглощены. Многим офисам, должным получать свидетельство жилья в течение второй четверти также предпозволяют. Требование продолжит опережать поставку примерно до 30 - 35 процентов, и насыщенность не будет достигнута до 2009, говорит SREA.

Много честолюбивых проектов являются дорожными, охватывая полные 450 000 кв. м. область. Больше всего находятся в четырех пригородных областях: бульвар Болгарии, бульвар Тсариградско Чосса, бульвар Николы Ваптсарова и Софийский Аэропорт. Здание в местоположениях центрального города, в отличие от этого, подчинено из-за нехватки подходящей земли.

Большинство больших событий намечается для завершения к 2009 или 2010. Несколько проектов, набор, чтобы поставить существенное количество места офиса, начнутся в течение года.

Отмена 10-летнего ограничения по контрактам арендного договора между фирмами, одобренными в ноябре 2007, поощрила бы компании заключать долгосрочные рентные контракты офиса, согласно Пепи Димитрове, менеджеру операций Межсоотечественника Tishman. Аналитики говорят, что продажа и обратные арендным договором меры будут популярны в коммерческом секторе недвижимого имущества.

Урожаи сектора Office уменьшились недавно, но все еще выше чем другие установленные и появляющиеся европейские рынки. Текущий уровень возвращения в занятых зданиях - 7-7.5 процентов, и в некоторых случаях, 7.8-8 процентов. Урожаи для свободных зданий оценены в девять к 10 процентам.

Некоторые наблюдатели предвидят возможное снижение в иностранном интересе инвестора из-за сжатой кредитной политики и американского хруста рынка кредита. Вплоть до сих пор, спекулятивные инвесторы искали более высокие возвращения, несмотря на уровни риска, тогда как появляющиеся игроки ищут стабильность. Следовательно, урожаи, вероятно, понизятся, пока они не достигают уровней зрелых западных европейских рынков - 4-5 процентов.

Следующий граф иллюстрирует рентные уровни офиса в Софии: В настоящее время, Классифицируйте арендную плату единиц в 15 - 30 евро кв. м., в зависимости от качества и местоположения. Класс B офисы приносит между 13 и 15 евро кв. м. для центральных местоположений и девять к 13 евро для пригородных. Нормы вакансии для платежа наличными до сдачи товара (Центральный Деловой район) достигают 2.3 процентов, ниже чем в областях центра города (четыре процента) и пригородные рынки (6.6 процентов). Офисы капитала продают в средних 1300-1500 евро кв. м. В сердце города, запрашиваемые цены могли достигнуть 3000 евро кв. м.

'Скромный' рост офиса на Черном море

В отличие от Софии, где большие компании арендуют просторные офисы, города Черного моря делают запись скромного роста.

В Варне, компании обычно арендуют места между 50 - 100 кв. м. Больше чем 100 000 - 120 000 кв. м. места офиса запланированы Vladislav Varnenchik бульвар один - значительный объем для одной улицы во втором городе Болгарии. Следовательно, в течение первой половины 2008, могли быть вакансии больше чем 10 000 кв. м., согласно прогнозам SREA. Максимальная рентная цена на выяснение в Варне - 15 евро кв. м. Однако, первоклассные единицы обычно привязаны в 10 - 12 евро, должных уменьшить требование. Деловой Парк Варна, например, арендует в 10 евро. Большинство аналитиков предсказывает, что цены на рынке офиса Варны останутся устойчивыми.

В Bourgas, новые деловые здания арендуют в пять 10 евро кв. м., согласно данным MBL.
"Большинство канцелярских товаров находится в центре, рядом Bourgas Свободный Университет и в Индустриальной зоне. Отпускные цены располагаются между 900 и 1500 евро кв. м. Поставка еще не превзошла требование," согласно офису недвижимого имущества Yavlena в Bourgas.

Пловдив

Рынок офиса Пловдива устойчив, но менее благоприятен. Цены ниже чем в Софии и Варне. Новые деловые здания позволяют в пяти - восьми евро кв. м., согласно статистике MBL.

Однако, Джорджи Димайтров, владелец офиса Преимущества ВЕЩЕСТВЕННОГО числа/МАКСА Пловдива, полагает, что, в отличие от этого в Софии, поставка превышает требование: "Некоторые здания, которые являются полупустыми. Другие незаняты, ждущий арендаторов. Рентные уровни - приблизительно семь to10 евро кв. м. (исключая НДС) и коммерческие цены начала единиц офиса от 850 евро кв. м. Запас Office группируется прежде всего в центре. Спроектированные события будут едва поглощены рынком." Димайтров надеется, что больше компаний откроет офис в городе. Все же другие агенты отмечают, что основанные в Софии фирмы не желали бы открыть другой офис на расстоянии в два часа.

Требование на хорошо расположенное место офиса высоко, нормы вакансии сравнительно низки, и качественный запас все еще ограничивается. Поскольку неустойчивость поставки/требования продолжает терять значение, дальнейший рентный рост ожидается, и урожаи, вероятно, сожмут далее.

Отпускные цены областей офиса в Софии, 31 декабря