Вторжение В Торговых Грабителей

После лавины инвестиций в торговых центрах в Софии, Варне и Пловдиве, появилась другая тенденция. Предприниматели предназначались для меньших региональных городских центров, где рынки еще не достигли зрелости "большой тройки".

Агенты по продаже недвижимости имеют одно простое правило для аллей: один большой торговый центр жизнеспособен для каждых 100 000 жителей в городской области, включая города, соседние города и деревни. Впоследствии, "Местоположение, местоположение, местоположение", существенный принцип недвижимого имущества, становится главным.

Большинство экспертов соглашается, что проекты в трех больших городах достигли пункта насыщенности. Если все запланированные торговые центры в Варне осуществляются, то рынок будет неспособен поглотить все розничное место, согласно анализу агентства недвижимого имущества Фороса. Управляющий директор Фороса, Добромир Гейнв, полагает, что много проектов будут вызваны изменить их оригинальное понятие за более чем следующие несколько лет до строительных запусков.

Павлина Никова, коммерческий менеджер собственности в консультационной компании Международный Forton, говорит, что это "совершенно непрактично", чтобы продолжить вкладывать капитал в розничное место в Софии, Варне и Пловдиве. Она полагает, что это неизбежно те изменения капитала в другом месте. "Однако, центр тяжести не переместился в меньшие города все же, и Стара-Загора и Уловка - текущие горячие точки," говорит она.

Сильное требование на розничное место все еще концентрируется в больших городах, и та тенденция продолжится, Никова объясняет. Она говорит, что совершенно жизнеспособно вложить капитал в городские области, даже те с населением 80 000, пока аллеи являются меньшими чем София. Размер аллей должен соответствовать местному населению.

Несколько компаний уже объявили планы относительно городов, типа Уловки, Плевена, Шумена, Габрово, и т.д. Согласно консультационным Международным Угольщикам компании, за следующие четыре - пять лет новые проекты торгового центра добавят больше чем 700 000 кв. м. розничного места на рынок всюду по Болгарии. В настоящее время, есть 105 000 кв. м. одного только в двух аллеях - Центр города София и Аллея Софии.
"Лелеявшая цель для каждого розничного инвестора области быть состоит в том, чтобы первой в местоположении," говорит Виктория Энчева, чиновник связи с общественностью для Aladin Ltd., оправдывая решение ее компании строить аллею за 80 миллионов евро в Плевене. Aladin Ltd также купил землю за другой розничный проект в Kardzhali. Компания, принадлежа сирийскому предпринимателю Аладину Харфану, который работал в Болгарии с 1991, имеет диапазон различных деловых интересов.

Каждый город имеет достаточно многих потенциальных клиентов для торгового центра, Советники Собственности Регента главный администратор Вили Белиов, сказал недавно. То, что является важным, однако, тип продукта, предлагаемого потенциальным клиентам.

Обеспечение проектной жизнеспособности

Когда инвесторы выбирают местоположение, они обычно заказывают исследование рынка. Консультационные компании тогда анализируют местоположение подробно. Про NAI Подставили, компания, которая консультируется с пластмассой (ДОМАШНЕЕ ЖИВОТНОЕ) упаковочный изготовитель Террачим-97 для Аллеи Габрово, объяснила, что исследования покрывают общие условия, типа политического и экономического климата, местных методов рынка и, наконец, экспертизы участка.

Анализ рынка оценивает много факторов:

- население
- трудовая пригодность и уровни заработной платы
- соревнование
- спрос и предложение розничного места
- арендованные уровни
- местные лизинговые методы
- тенденции роста
- - уровень насыщенности
- - затраты
- доступ к участку.
-
Угольщики, Международные и Forton Международный подготовили исследование рынка к Аллее Аладина Плевен. Компания купила немного больше чем 9000 кв. м. земли около центральной железной дороги и автобусных станций в городе приблизительно 150 000 жителей, включая население соседних деревень. Консультанты рекомендовали, чтобы 10 процентов места были назначены на кино, 11 процентов к универсамам, 16 процентов к большим филиалам, 26 процентов к одежде марок и 14 процентов к маленьким складам. Учреждения быстрого питания должны получить 0.5 процента места и других ресторанов меньше чем один процент. Отдельные пять процентов места были ассигнованы отдыху, и до трех процентов будут детской областью.

Тенденции прибыли

В зависимости от различных факторов, типа местоположения, сроков арендного договора и соединения арендаторов, урожаи семь к 8.5 процентам ожидаются от торговых центров, согласно Никове. Продавая первые проекты в Софии, Пловдив и Варна произвели увеличивающиеся возвращения для начальных инвесторов (см. стол). Доходность таких предприятий далее далеко от дома, однако, неуверена, потому что они нарушают новое основание. Оценка возможных урожаев и сравнивая арендные платы таковым из уличных выходов поэтому трудна. Все же чувства рынка дефицит в качественном розничном месте, таким образом Никова полагает, что первый проект города обычно будет успешен.

Ценовые уровни в аллеях обычно ниже чем на самых привлекательных улицах посещения магазина города. В Софии, например, ежемесячные цены кв. м. для магазина в Бульваре Vitosha изменяется от 80 до 120 евро, в то время как в аллеях Вы можете арендовать для 30 - 60 евро кв. м. Хорошо расположенные магазины в Варне вообще приносят 150 евро в месяц кв. м., в то время как цены в розничных центрах достигают среднего числа 30 - 50 евро.

Энчева сказала, что Международные Угольщики, исключительный агент для Аллеи Плевен, освобождали место в центре средних 18 евро кв. м. Текущие предложения относительно уличных магазинов в городе показывают, что арендные платы обычно более дешевы чем это, но условия в доступном розничном месте не соответствуют таковым из недавно построенных торговых центров.

Никова говорит, что она ожидает, что много известных марок будут включены в розничные проекты большинства больших региональных городов. Агенты по продаже недвижимости отметили, что качественные марки очень важны для успеха аллеи, потому что они привлекают меньших розничных продавцов.

НЕКОТОРЫЕ ПРОЕКТЫ

За прошлые два года или так, несколько проектов были объявлены в различных городах и городах. Они включают:

Стара-Загора
Александра Гроап планирует инвестировать больше чем 20 миллионов евро в Аллею Стара-Загора. Здание состоит из больше чем 30 000 кв. м., из которых будут освобождены 19 500 кв. м.. Это включает шесть кинозалов, которыми управляет Кино Арены, с в общей сложности 900 местами. Строительство началось в прошлом марте, и здание будет открыто в сентябре.

Rousse
Rousse был заражен лихорадкой инвестиций аллеи Варны. К концу лета 2007 были объявлены три проекта. Первое будет построено Densi-м., импортер домашних приборов. Вместе с владельцами моторного и индустриального нефтяного изготовителя, Нефти Prista, братьев Плеймна и Atanas Bobokovi, и Муниципалитета Rousse, Densi-м. - партнер во втором розничном проекте - Аллея Rousse. Третий проект был обнародован теми же самыми израильскими предпринимателями, которые начали Аллею Софии и теперь воздействуют на Аллею Пловдива - Инвестиции Ocif и Развитие и Международный Город Кино.

Плевен
Розничная продажа проектирует введенное центральное положение в Плевене даже перед прошлым годом. Башня Мании вкладывала капитал в центр, который комбинирует три уровня розничной области и 12 этажей с 115 офисами. Розничные выходы занимают приблизительно 10 000 кв. м. полных 17 000 кв. м. область.
Аллея Плевен - проект Аладина почти 47 000 кв. м., самый большой город. Строительство должно начаться весной. Проект будет включать 97 складов, и больше чем 10 ресторанов и другие розничные выходы, охватывая полные 17 800 кв. м. область. Универсам и кино также будут на участке. Инвестиции превысят 40 миллионов евро, и запланированная дата завершения - весна 2010.
Аладин уже подписал арендные договоры для части области, включая кино и универсам, но компания отказалась раскрыть ее клиентов. Согласно Энчеве, это сделает так в конце января.
Третий проект, Центральная Аллея Плевен, который использует прежнее здание банка, Niya Ltd, будет видеть инвестиции больше чем 4.5 миллионов евро в 11 000 кв. м. проект.

Шумен
Два месяца назад, израильские Центры Площади компании, который воздействует на аллеи в Центральной и Восточной Европе, объявленные планы инвестировать 38 миллионов евро в Шумен. Проект будет включать 18 000 кв. м. розничного места за арендную плату и 20 000 кв. м. места для стоянки автомобилей с 600 местами. Проект должен быть закончен к концу 2009.

Видин
Международный FairPlay начал 20 000 кв. м. проект в северо-западном городе Видине. В начале Собственности болгарина 2007 События приобретали 50-процентную долю в проекте. Аллея должна быть начата к началу 2009.
Меньший проект, Аллея Видин, покрывает 9000 кв. м., две трети которых - розничное место. Это приспособит приблизительно 60 складов и некоторые офисы. Оба проекта вовлекают ремонтирующие старые здания.

Перник
Прежняя фабрика Struma строительства машин в Пернике будет преобразована в посещение магазина, отдых и административный центр, покрывающий почти 26 300 кв. м. - Pernik Plan Ltd. Фабрика состояла из здания офиса, нуждаясь в реконструкции, и другом для производства, которое приспособит розничное место.

Ловеч
Управление Свойств Ловеча вложит капитал в реконструкцию и расширение прежнего центрального склада города. Большинство 7000 кв. м. области состояло из розничного места, но это также имело кинозал, библиотеку и офисы.

Габрово
Предформы и пластмасса (ДОМАШНЕЕ ЖИВОТНОЕ) упаковочный изготовитель Террачим-97 инвестируют приблизительно 7.5 миллионов евро в Габрово. Названный Центром Земли, запланированная дата завершения - апрель 2009. Аллея будет включать 19 000 кв. м. область, из которой будут освобождены приблизительно 10 000 кв. м.. Цены - 15 - 25 евро кв. м. в месяц. Универсам, больше чем 45 складов, некоторые рестораны и кафе будут на участке.

Банско
Аллея Банско будет закончена в этом году. Торговый центр состоит из 5576 кв. м. приблизительно в 30 складах. Арендные платы - между 17 и 35 евро кв. м. Казино также будет на участке. Инвестор, Курорт Банско Прайвиледжа, должен был задержать проект, потому что это имело некоторые проблемы, оптимизирующие место из-за маленького треугольного заговора.

Sandanski
Приблизительно год назад Собственность Sandanski объявила розничный космический проект, где это инвестирует приблизительно семь миллионов евро. Центр приспособит приблизительно 50 складов, казино, рестораны, ночной клуб, кино, центр курорта и область гостиницы.

Kurdzhali
Поскольку другой розничный проект места Aladin Ltd купил 7350 кв. м. заговор в центре Kurdzhali. Исследование угольщиков Интернэйшнала, однако, показало, что сирийский инвестор нуждался в большем количестве земли, чтобы развить проект, достаточный, чтобы оправдать инвестиции. Чиновник связи с общественностью компании объяснил, что компания пробует купить соседний заговор перед заказом проекта.

Много других планов и проектов - в движении. Аладин Харфан также смотрит на Благоевград, который видел множество розничных продавцов большой коробки недавно. Город также привлекателен для израильской компании Melina. Это воздействует на Центральную Аллею Markovo Tepe в Пловдиве и имеет планы относительно 12 подобных центров в городах, включая Врацу, Dobrich, Уловку, Пловдив, Видин, Ямбол, Haskovo, Бургас, Сливен и Благоевград.

Агенты недвижимого имущества уверенны, что этот год будет видеть расцветающее число аллей всюду по Болгарии.

* Оценка полной цены. Дженерал Электрик и Частные купленные 40 процентов Quinlan Аллеи Пловдива за 58 миллионов евро и приобретут остальных, когда строительство закончено.