Война в Украине возвращает производство в Европу, спрос на склады будет расти

Война на Украине привела к перераспределению сырья и переносу производства, что потребовало строительства новых логистических центров и промышленных зон. Это стало ясно во время Третьей международной конференции по промышленной собственности в Софии.

После начала пандемии коронавируса был спрос на аренду и сделки на склады площадью от 200 до 500 квадратных метров, тогда как в прошлом году спрос был сосредоточен на складах площадью от 400 до 800 квадратных метров.

В Софии есть много площадей класса А, некоторые из которых свободны. Однако в стране таких почти нет и это приводит к удорожанию более новых промышленных площадей. Рыночная активность исходит в основном от болгарских компаний и в меньшей степени от иностранных. Основными игроками являются логистические компании и компании быстроходного сектора.

Около 80% объектов, построенных в начале года, выполнены по индивидуальному заказу и соответствуют требованиям компаний-пользователей. Те, что построены для спекулятивных целей, реализуются поэтапно и медленно. Также есть готовые объекты для Акта 16, которые не активируются, пока арендаторы некоторое время экономят на налогах.

Сделки осуществлялись в основном с недвижимостью класса В на помещения с хорошим расположением и хорошим состоянием. Важно отметить, что было несколько сделок с профессионально построенными складами класса А, расположенными в хорошем месте, которые не изменили свои цены, несмотря на то, что они не были в Софии и Пловдиве.

Цены на аренду складских площадей в стране варьируются от 2 до 3,5 евро/кв.м, а в Софии уровни составляют от 3 до 5,5 евро за кв.м. В купле-продаже в последние два года наблюдается интерес в основном к амортизируемому имуществу, которое начало поступать на рынок.

Было также много недвижимости с высоким предложением от владельцев, на которых повлиял более значительный рост жилищного сектора. Здесь я хочу твердо подчеркнуть, что кривые роста цен на жилье и промышленную собственность не параллельны — в промышленной собственности рост гораздо более плавный, чем ускорение в жилье.

Пандемия и война

В последние десять месяцев мы наблюдаем очень высокую инфляцию, сокращение потребления людьми и странами по всему миру, международную и политическую неопределенность, рост процентных ставок. Хорошо, что такие страны, как Болгария, могут извлечь выгоду из этой неприятной, даже ядовитой смеси. За последние три года мы стали свидетелями очень быстрого изменения цепочек поставок и переноса производства из Китая в Европу, что привело к сокращению цепочек поставок.

Аналитики ожидают углубления проблем из-за пандемии и войны в Украине. Мы уже наблюдаем удорожание топлива, что приводит к удорожанию транспорта.

Пандемия усилила спрос в секторе розничной торговли и курьерских услуг, что положительно сказалось на секторе как в Европе, так и в Болгарии. Большая часть занятых площадей принадлежит компаниям этих двух секторов. Занятость в этом сегменте чрезвычайно высока. Мы ожидаем незначительного роста цен в связи с высоким спросом.

Цены низкие или высокие?

Аналитики говорят, что ситуация сложная. С одной стороны, помещики стараются продать их как можно дороже. С другой стороны, цены на строительные материалы в последние десятилетия беспрецедентно росли. Перед крупными складскими компаниями стоит дилемма: не развивать парки или развивать их по более высоким ценам.

По сравнению с другими европейскими странами в Болгарии цены ниже. Неписаным правилом является то, что логистические компании не могут позволить себе землю дороже 60-70 евро за квадратный метр. Это довольно далеко от цен вокруг Софии, которые выше, говорят аналитики.

Несоответствие цен - это факт. В Болгарии арендная плата исторически выше, чем, например, в Чехии. То же самое и с рынком земли. Цена на землю в Софии всегда была выше, но есть много других проблем.

По мнению аналитиков, часть из них связана с медленными процедурами на государственном и муниципальном уровнях. Если инвестор хочет приобрести, например, 30 гектаров земли, на это у него уйдет не менее двух лет. Еще три года впереди, чтобы навести порядок в регламенте. Но по прошествии этих пяти лет кто-то может купить землю на два месяца за полцены.

Процедура настолько длительная, что в какой-то момент цена уже не имеет значения. Практически все компании в районе аэропорта Софии являются потенциальными покупателями складских помещений по цене 100 или 150 евро за квадратный метр. Но большие участки земли никто не продает. Даже если предположить, что такой продавец есть, инвестору все равно потребуется два года, чтобы привести недвижимость в регуляцию и инфраструктуру. На этом фоне удорожание материалов оказывается самой легкой частью математики.

Для компаний, которые уже приобрели землю, цены на строительные материалы являются основным фактором. Некоторые аналитики ожидают сокращения объемов промышленного строительства из-за роста цен на материалы. «Я не могу предсказать, какими будут цены на топливо и железо, но вряд ли они вернутся к уровням последних трех-четырех лет.

Рынок индустриальных парков

Пандемия напрямую затронула этот сегмент рынка логистической недвижимости. «Коронакризис вынудил нас сначала на мгновение приостановить нашу инвестиционную программу. По мере того, как стали видны результаты кризиса COVID, а именно развитие электронной коммерции, нарушение цепочек поставок, возрос интерес к логистическим областям. коммерции нужно больше логистики, которая ближе, даже в черте города, нужно больше небольших складов с большим количеством автобусов, а не рамп МДП.

Нарушение цепочек поставок и неопределенность вынуждают промышленные предприятия и крупных розничных продавцов искать более крупные складские площади, чтобы иметь больший производственный буфер. Это породило строительство как для собственных нужд крупных компаний, так и увеличило спрос на сдаваемую недвижимость. В последние полгода интерес был намного выше, чем год назад.

Существует потенциал для развития сектора логистики к западу от Софии. Район интересен тем, что находится рядом с большой частью населения столицы, что является огромным плюсом. Чисто географически он удачно расположен, с хорошим транспортным сообщением, особенно если речь идет о большом объеме принимаемых или отгружаемых грузов. Транспортная доступность и возможность нанимать людей имеют важное значение в этой части Софии.

Аналитики ожидают, что уровень арендной платы в логистических центрах вокруг столицы и крупных городов вырастет. Эту тенденцию еще предстоит ощутить. Причин повышения уровня арендной платы много, в основном они связаны с увеличением стоимости строительства. Все будущие проекты должны применять более высокие арендные ставки. Не стоит бояться, что это остановит спрос, потому что на данный момент он все еще активен. Как предприниматель я не вижу шока, который привел бы к оттоку спроса.